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为深圳土地改革实践提供“龙岗探索”(2)

编辑/2019-09-09/ 分类:智能时代/阅读:
土地空间不足、拆违任务艰巨是制约龙岗落实东进战略、打造深圳东部中心最大的“拦路虎”。据了解,龙岗区东进战略项目库有396个项目,总拆迁量达2000万平方米,其中215个政府投资类项目涉及拆迁量1164万平方米,还 ...

  土地空间不足、拆违任务艰巨是制约龙岗落实东进战略、打造深圳东部中心最大的“拦路虎”。据了解,龙岗区东进战略项目库有396个项目,总拆迁量达2000万平方米,其中215个政府投资类项目涉及拆迁量1164万平方米,还有大量历史遗留问题无法用现行政策进行解决,这无疑给征拆工作带来难度。

  如何破解违法建筑处置难问题?龙岗区与深圳市规划国土委信息联动,共享权属宗地、土地利用总体规划、土地利用现状、历史遗留违法建筑、两规申报等规划国土基础信息,投入力量对全区各类违建进行清查。目前,龙岗已梳理出产业类和公共配套类违法建筑23563栋、建筑面积3855万平方米,制定了《龙岗区人民政府处理农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的实施细则》等类处置方案,并迅速开展试点。

  比如以吉华街道作为烂尾楼处理试点,按照“拆除一批、完善一批、没收一批、疏解一批”的工作思路,制定烂尾楼处置流程及规则,对3宗典型个案(吉华街道翠隆宿舍烂尾楼项目、三联村和生大厦项目、草莆吓围工作区项目)进行分类研究处理。以坪地街道为试点开展基本生态控制线调整及用地梳理研究,分类处置基本生态控制线划定后产生的历史遗留问题,并编制《龙岗区基本生态控制线优化管理操作指引(试行)》。

  ■样本

  龙岗区在探索新型土地供应模式上走在前列

  “先租后让、联合竞买”试点地块挂牌成交

  12月24日,龙岗区产业用地“先租后让”及“联合竞买”试点地块挂牌成交,成为全国一线城市首宗“先租后让”供地及全区首宗“联合竞买”供地,这标志着龙岗区在探索“先租后让、联合竞买”新型土地供应模式上走在前列。

  其中,先租后让地块位于宝龙工业城,用地面积7394平方米,容积率4.0,土地用途为一类工业用地。该宗地挂牌底价为人民币3116万元,深圳市永联科技股份公司(简称“永联科技”)以3270万元竞得,溢价154万。联合竞买地块位于坪地低碳城,用地面积17648平方米,容积率4.0,土地用途为一类工业用地。该宗地挂牌底价为7200万元,由深圳市裕富照明有限公司(简称“裕富照明”)与深圳市光祥科技股份有限公司(简称“光祥科技”)以底价联合竞得。

  先租后让竞得企业首获5年承租权

  今年5月16日,深圳市规划国土委与龙岗区政府签订了《深圳市规划和国土资源委员会与龙岗区人民政府共同推进规划国土管理改革与实践合作框架协议》,创新产业用地供给与监管的全链条机制,探索“先租后让、租让结合、联合竞买”的新型土地供应方式。历时6个多月探索,深圳市规划国土委龙岗管理局率先推出一线城市首宗“先租后让”供地及全区首宗“联合竞买”供地。

  据了解,“先租后让”科学设置准入门槛,严把项目引入关,甄别、吸引和留住优质产业,保障重点项目用地的精准供应。深圳市规划国土委龙岗管理局会同龙岗区经济促进局为“先租后让”地块招拍挂设置准入行业类别为新能源产业或新一代信息技术,且租赁申请人从事该地块准入行业不少于5年。

  竞得企业永联科技是一家集能源高端装备研发制造和能源互联网方案提供与建设运营为一体的国家级高新技术企业,2017年度营业收入5.33亿元,纳税约1240万元;2018年全年营业收入预计约8.5亿元,该企业的加入为龙岗区战略性新兴企业注入了新生力量。

  永联科技竞得该土地后首先获得5年承租权,租金按年缴纳,年租金按照该宗地20年期国有建设用地使用权最终成交出让地价3270万元的5%确定,即仅仅为163.5万元,租赁期满后既可以选择“续租”也可以选择“出让”,出让金扣除已缴纳租金,大大降低了企业用地成本,有助于该企业继续将大部分资金用于科技研发,促进实体经济发展。

  同时,该企业需与政府签订土地使用权租赁合同及产业发展监管协议,租赁期限内,企业的产值、税收等各项指标通过履约考核,则上述土地使用权由租赁转为出让;如果未能通过履约考核,租赁期满将收回土地使用权。

  有观察人士分析,这种分时段、分时点对产业项目的履约情况及用地开发建设情况实施“产业、规土、经促、税务”等多部门联动的“全生命周期管理”机制,确保真正想做实业的优质企业能够专注于事业发展和转型升级,并形成良性循环。

  联合竞买从事规定产业年限不少于3年

  根据此次联合竞买要求,联合竞买申请人应分别从事新一代信息技术产业和文化创意产业均不少于3年。裕富照明是专注于LED室内照明产品的研发、设计、生产和销售的国家高新技术企业,光祥科技是从事室内、室外表贴全彩LED显示屏相关产品研究、开发、生产、销售和提供技术服务的国家高新技术企业,2017年营业收入均超过5亿元。

  有业内人士表示,联合竞买模式降低双方拿地成本,分散了开发风险,实现了双方资质、品牌、资源共享,有助于提高双方经营管理水平,以空间聚集推动产业升级,促进土地资源的集约节约高效化利用,且竞买土地为一手地,土地没有债权债务,交地标准清楚,风险相对较小。

  深圳市规划国土委龙岗管理局相关负责人表示,接下来将主动作为,充分用好委、区合作框架协议政策红利,继续完善“先租后让、联合竞买”新型土地供应模式,在试点项目的实操基础上,不断总结经验,进一步优化用地供应流程和履约机制,形成可操作性强、监管约束有效的政策文件,努力在全市形成可复制、可推广的改革经验。

  ■链接

  谋划龙岗长远发展

  在土地上做好文章

  框架协议既是深圳范围内第一个委、区合作框架协议,又是龙岗区和深圳市规划国土委共同推进的一项改革实践,对龙岗的发展而言至关重要。自今年5月份龙岗与深圳市规划国土委签订框架协议后,6月份,龙岗制定了落实委区合作框架协议工作方案和2018-2020年三年行动计划,确定13个改革项目,以“任务上墙、挂图督办”的方式明确责任分工,加快推进框架协议落实。

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